Glossário
Os termos que o PisoMetric utiliza, explicados sem jargão.
- ADR
- Average daily rate ou tarifa média por noite ocupada no alojamento local, sem a taxa de limpeza.
- Capital inicial
- Dinheiro que investe do seu bolso para fechar a operação: custo de aquisição mais custos do crédito menos o que o banco financia.
- Cash flow
- O que sobra por mês (ou por ano) depois de pagar as despesas do imóvel e as prestações do crédito. Pode ser negativo.
- Cash-on-cash
- Cash flow anual a dividir pelo capital inicial. Mede o rendimento do dinheiro que investe.
- Custo de aquisição
- Preço de compra mais impostos e custos de aquisição, obras, mobiliário e outros custos iniciais.
- DSCR
- Rácio de cobertura do serviço da dívida: NOI a dividir pelas prestações anuais. Abaixo de 1, o imóvel não cobre o crédito por si só.
- Ponto de equilíbrio
- Valor de uma variável (por exemplo, a taxa de ocupação) com o qual o cash flow anual seria exatamente 0.
- Impostos e custos de aquisição
- Impostos sobre transmissões ou sobre o valor acrescentado, notário, registo, despachante e semelhantes. Dependem do país, da região e do tipo de operação.
- Imposto sobre o imóvel
- Imposto periódico pago pelo proprietário por deter o imóvel. O nome e o montante dependem de cada país e município.
- LTC
- Loan to cost: percentagem do custo total de aquisição que é financiada.
- LTV
- Loan to value: percentagem do preço financiada pelo crédito. O PisoMetric calcula-a sobre o preço de compra.
- NOI
- Net operating income ou rendimento operacional líquido: rendimentos do imóvel menos as suas despesas operacionais, antes do crédito e de impostos pessoais.
- Taxa de ocupação
- No alojamento local, percentagem das noites disponíveis que estão ocupadas.
- Prazo de recuperação
- Anos necessários para recuperar o capital inicial com o cash flow atual. É uma aproximação, sem atualização nem valorização.
- Ponto de rutura
- Valor de uma variável (preço, renda, vacância, despesas ou TAN) a partir do qual a operação deixa de cumprir os seus objetivos.
- Rentabilidade bruta
- Renda anual a dividir pelo preço de compra. O valor habitual nos anúncios: não desconta despesas nem vacância.
- Rentabilidade líquida
- NOI a dividir pelo custo de aquisição. Tem em conta despesas, vacância e custos de aquisição, mas não o financiamento nem os impostos pessoais.
- Stress test
- Simulação de um agravamento (menos renda, mais vacância, mais despesas ou mais juros) para ver quanto a operação aguenta.
- TAEG
- Taxa anual de encargos efetiva global: inclui juros, comissões e periodicidade de pagamento. O PisoMetric não a usa para calcular a prestação.
- TAN
- Taxa anual nominal do empréstimo. É a que determina a prestação de um empréstimo de prestação constante.
- Vacância
- Tempo em que o imóvel está por arrendar. No arrendamento de longa duração exprime-se em meses arrendado por ano.
As fórmulas exatas estão na metodologia.