Metodologia
Todas as fórmulas que o PisoMetric utiliza, sem caixas negras. Os cálculos são feitos no seu navegador com os dados que introduz.
Versão do motor financeiro: 1.0.0 · Versão do produto: 0.1.0 (2026-10-06)
Definições de partida
Custo de aquisição = preço + impostos e custos de aquisição + obras + mobiliário + outros custos iniciais
Capital inicial = custo de aquisição + custos do crédito − montante financiado
Rendimento de renda efetivo = renda mensal × meses arrendado por ano
Rendimento operacional = rendimento de renda efetivo + outros rendimentos anuais
Despesas operacionais = imposto sobre o imóvel + condomínio + seguro + manutenção + gestão + consumos + outras despesas
As despesas que introduz por mês são multiplicadas por 12. Todos os montantes estão na moeda da análise, em base anual salvo indicação em contrário. Não é feita conversão entre moedas.
Impostos e custos de aquisição
Se existir uma predefinição verificada para a localização do imóvel, cada rubrica é calculada com a sua regra (percentagem do preço, montante fixo ou escalões) e o seu total substitui o montante de impostos e custos de aquisição. Cada predefinição tem identificador, data de entrada em vigor, data de revisão e fontes oficiais; os valores são indicativos e editáveis. Sem predefinição verificada, o montante é o que introduz. O motor financeiro não conhece países nem impostos.
Rentabilidade bruta
(renda mensal × 12) / preço de compra × 100
É a definição convencional de anúncios e portais. Não desconta vacância, despesas nem custos de aquisição.
NOI (rendimento operacional líquido)
NOI = rendimento operacional − despesas operacionais
O que o imóvel gera por ano antes de pagar o crédito e antes de impostos pessoais.
Rentabilidade líquida
NOI / custo de aquisição × 100
Rentabilidade do imóvel sobre tudo o que custa adquiri-lo, antes da dívida e de impostos pessoais.
Crédito habitação
Empréstimo de prestação constante calculado com a taxa anual nominal (TAN), não com a TAEG:
r = TAN / 100 / 12 · n = anos × 12
prestação = P · r · (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1) (se r = 0: prestação = P / n)
Serviço da dívida anual = prestação × 12
O montante financiado não pode exceder o custo de aquisição. Os custos do crédito somam-se ao capital inicial.
Cash flow
Cash flow anual = NOI − serviço da dívida anual · Cash flow mensal = cash flow anual / 12
Antes de impostos pessoais. Um cash flow negativo significa que tem de pôr dinheiro.
Cash-on-cash
cash flow anual / capital inicial × 100
Só existe se o capital inicial for superior a 0.
LTV e LTC
LTV = montante financiado / preço de compra × 100
LTC = montante financiado / custo de aquisição × 100
DSCR
DSCR = NOI / serviço da dívida anual
Quantas vezes o NOI cobre as prestações. Só existe quando há dívida.
Prazo de recuperação simples
capital inicial / cash flow anual
Aproximação simples sem inflação, valorização, amortização do empréstimo, impostos nem venda. Apenas se o cash flow anual for positivo.
Alojamento local
Noites ocupadas = noites disponíveis × taxa de ocupação · Estadias = noites ocupadas / estadia média
Rendimentos de alojamento = ADR × noites ocupadas
Rendimentos brutos = rendimentos de alojamento + limpeza cobrada × estadias + outros rendimentos
Despesas operacionais = (comissão da plataforma + gestão + impostos a seu cargo) × rendimentos de alojamento + (limpeza + lavandaria) × estadias + consumíveis × noites ocupadas + custos fixos anuais
NOI = rendimentos brutos − despesas operacionais · Rentabilidade bruta = rendimentos brutos / preço
O crédito, o cash flow, o cash-on-cash, o DSCR e o prazo de recuperação são calculados da mesma forma que no arrendamento de longa duração. A ocupação e a tarifa de equilíbrio são os valores com os quais o cash flow anual seria 0, mantendo os restantes dados. O mapa de sensibilidade varia a tarifa ±30% e a ocupação ±20 pontos.
Objetivos
Rentabilidade líquida mínima, cash flow mensal mínimo, cash-on-cash mínimo e capital inicial máximo. Cada um é marcado como Cumpre, Não cumpre ou Não avaliável. São comparados com o valor matemático exato: apenas se absorve o erro de representação em vírgula flutuante (uma parte em mil milhões).
Limites da operação
Para cada variável (preço, renda, ocupação, despesas operacionais e TAN) procura-se o valor a partir do qual deixam de ser cumpridos todos os objetivos, variando uma única variável. Primeiro verifica-se que o cumprimento muda uma única vez no intervalo; depois procura-se o limite por bissecção e confirma-se com o motor. O limite é arredondado no sentido prudente.
Intervalos: preço até 3 vezes o atual; renda até 3 vezes; ocupação de 0 a 12 meses; despesas até 4 vezes; TAN de 0 % a 20 %. Se não houver solução, é indicado «Não é atingido dentro do intervalo analisado». Nunca se inventa um valor.
Crédito ao simular outros preços
Ao mudar o preço, o empréstimo mantém a percentagem financiada (por omissão) ou o montante, consoante a opção escolhida. Nunca é admitido um empréstimo negativo ou superior ao custo de aquisição.
Mapa de sensibilidade
Uma grelha de 9 × 9 combinações de preço e renda (±20% em torno do seu cenário). Cada célula é uma análise completa.
Stress tests
- Renda −10%: renda × 0,9.
- Mais um mês vazio: meses arrendado − 1 (mínimo 0).
- Despesas +15%: despesas operacionais × 1,15.
- TAN +1 ponto: apenas com crédito.
- Cenário conservador: todos em simultâneo.
No alojamento local: ADR −10 %, ocupação −10 pontos, custos +15 %, comissão +5 pontos, TAN +1 ponto e todos em simultâneo. São simulações, não previsões.
Arredondamento
Os cálculos internos não são arredondados entre passos. Só se arredonda ao apresentar. Se uma métrica não existir matematicamente, é apresentada como «Não disponível»; nunca é convertida em zero.
O que a versão 0.1.0 não contempla
- Impostos pessoais sobre o rendimento ou deduções.
- Cálculo automático de impostos sem valores indicativos verificados.
- Valorização, preço futuro de venda ou impostos sobre a venda.
- TIR ou fluxos descontados.
- Conversão entre moedas.
- Alterações regulamentares futuras ou a autorização de arrendamentos de curta duração.
O PisoMetric oferece cálculos, simulações e modelos financeiros baseados nos dados introduzidos. Não constitui aconselhamento financeiro, fiscal, jurídico nem de investimento, não aprova créditos habitação nem avalia imóveis. Confirme os custos, impostos e condições aplicáveis ao seu caso.