Guia de utilização do PisoMetric

O que é o PisoMetric

O PisoMetric é um simulador para analisar um imóvel que pensa comprar para arrendar. Não responde a «é um bom investimento?», mas a uma pergunta mais útil:

Com estes números e estes objetivos, em que condições funciona a operação e onde estão os seus limites?

Introduz o preço, a renda, o financiamento e as despesas; define o que precisa que a operação cumpra; e vê de imediato as métricas, se os seus objetivos são cumpridos e o que teria de mudar para que o sejam.

Para quem serve

• Particulares que ponderam comprar um imóvel para arrendar, com ou sem crédito habitação, em qualquer país.
• Quem hesita entre dois imóveis, entre duas formas de financiar o mesmo ou entre arrendamento de longa duração e alojamento local.
• Quem quer saber quanto pode pagar no máximo, ou de que renda precisa, para cumprir os seus critérios.

Não substitui o aconselhamento financeiro, fiscal ou jurídico.

País, moeda e idioma

O país do imóvel, a moeda da análise e o idioma da página são independentes: pode ler o PisoMetric em inglês e analisar um apartamento em Portugal em euros, ou um nos Estados Unidos em dólares.

• Ao escolher um país, é sugerida a sua moeda habitual apenas se ainda não tiver escolhido outra. Mudar de idioma nunca muda o país nem a moeda.
• Não é feita conversão entre moedas: todos os montantes estão na moeda que escolher.
• Se existirem valores indicativos verificados de impostos e custos de aquisição para essa localização, verá cada rubrica com a respetiva fonte e data de revisão, e poderá editá-la. Se não existirem, introduz o total manualmente. O PisoMetric nunca inventa um imposto.

Como usar o PisoMetric passo a passo

1. Imóvel e moeda. Indique o país (e a região, se os custos dependerem dela) e a moeda da análise.
2. Compra e renda. Introduza o preço, os impostos e custos de aquisição e a renda mensal. Só com isso já vê as rentabilidades e o cash flow.
3. Financiamento. Se comprar com crédito habitação, ative a opção e indique o montante, a TAN e o prazo. Os atalhos (70 %, 80 %, 90 %) calculam o montante sobre o preço.
4. Mais detalhe. Abra os custos iniciais, a ocupação e rendimentos e as despesas recorrentes. Cada despesa pode ser introduzida por mês ou por ano.
5. Objetivos. Ative os que lhe interessam: rentabilidade líquida mínima, cash flow mensal mínimo, cash-on-cash mínimo ou capital inicial máximo.
6. Leia os resultados. Comece pelo resumo dos objetivos e pelas métricas principais. Depois, a decomposição da renda ao cash flow.
7. Explore. Reveja os limites, os stress tests e o mapa de sensibilidade. Compare com outra opção ou com o alojamento local.
8. Guarde ou partilhe. Imprima o relatório ou guarde-o em PDF, ou gere uma ligação com os dados do cenário.

Dica: cada campo e cada métrica tem um ícone ⓘ com uma explicação breve, e as métricas incluem «Como é calculado?» com a fórmula aplicada aos seus dados.

Os campos do formulário

Apenas o preço e a renda são imprescindíveis. Os restantes melhoram o rigor; se não os preencher, contam como 0 (ou 12 meses arrendado).

Compra e renda

Preço de compra

Preço de compra do imóvel, sem impostos nem custos. É a base da rentabilidade bruta e da percentagem financiada (LTV). Use o preço que espera pagar, não o anunciado se prevê negociar.

Impostos e custos de aquisição

Impostos sobre a compra, notário, registo, despachante, honorários jurídicos… Dependem do país e da região. Variam muito entre países e regiões e, por vezes, consoante o comprador ou o tipo de habitação. Se o PisoMetric não tiver valores indicativos verificados para a sua localização, introduza o montante total que se aplica.

Renda mensal

Renda mensal que espera receber com o imóvel arrendado. Compare com rendas reais da zona. Os meses vazios indicam-se à parte, em «Meses arrendado por ano».

Financiamento

Compra com crédito habitação

Ative se vai financiar parte da compra. Caso contrário, é analisada como compra a pronto.

Montante financiado

O que o banco lhe empresta. Não pode exceder o custo total de aquisição. Os atalhos (70 %, 80 %, 90 %) calculam-no sobre o preço de compra. A percentagem que cada banco financia depende do país, do banco e do seu perfil.

TAN anual

Taxa anual nominal do empréstimo. É a que define a prestação; não use a TAEG. A TAEG inclui comissões e outros custos e serve para comparar propostas, mas a prestação mensal é calculada com a taxa nominal.

Prazo

Anos para reembolsar o empréstimo. Quanto maior o prazo, menor a prestação e mais juros no total.

Custos do crédito

Avaliação, comissão de abertura, tramitação do empréstimo… Somam-se ao capital que investe.

Crédito ao simular outros preços

Indica se, ao testar outros preços, o empréstimo mantém a percentagem financiada ou o mesmo montante. Afeta apenas o preço máximo compatível e o mapa de viabilidade. Os seus dados não mudam.

Custos iniciais adicionais

Obras

Obras necessárias antes de arrendar. Somam-se ao custo de aquisição.

Mobiliário e equipamento

Móveis, eletrodomésticos e utensílios para arrendar o imóvel.

Outros custos iniciais

Qualquer outro custo pontual de arranque, como certificados, serralharia ou limpeza.

Ocupação e rendimentos

Meses arrendado por ano

12 = arrendado todo o ano. 11 = um mês vazio em média. Aceita casas decimais. Reflete os períodos sem inquilino entre contratos. Reduz os rendimentos, mas não a rentabilidade bruta, que por convenção é calculada com 12 meses.

Outros rendimentos anuais

Rendimentos adicionais do imóvel, como uma arrecadação ou um lugar de garagem arrendados à parte.

Despesas recorrentes

Imposto sobre o imóvel

Imposto local anual sobre a propriedade pago pelo proprietário (por exemplo, o IBI em Espanha).

Condomínio

Quota do condomínio ou despesas do edifício. Normalmente mensal.

Seguro

Seguro multirriscos habitação e, se o contratar, de falta de pagamento de rendas.

Manutenção

Reserva anual para reparações e substituições. Convém prever algo, mesmo que o imóvel seja novo.

Gestão

Honorários da agência ou do administrador, se delegar a gestão do arrendamento.

Consumos a seu cargo

Apenas os que paga como proprietário (água, eletricidade, internet…), não os do inquilino.

Outras despesas

Qualquer outra despesa recorrente do imóvel.

Objetivos

Rentabilidade líquida mínima

A operação cumpre se a sua rentabilidade líquida for igual ou superior a esta percentagem.

Cash flow mensal mínimo

Cumpre se, depois de despesas e prestações, lhe sobrar pelo menos este montante por mês.

Cash-on-cash mínimo

Cumpre se o rendimento sobre o dinheiro que investe atingir esta percentagem.

Capital inicial máximo

Cumpre se o dinheiro que precisa de investir não exceder este montante.

O que significa cada métrica

As fórmulas exatas estão na metodologia. Aqui encontra o que significa cada valor e como lê-lo.

Rentabilidade bruta

Renda de um ano a dividir pelo preço de compra. O valor dos anúncios: não desconta despesas nem vacância. Ver fórmula

NOI

Rendimento operacional líquido: o que o imóvel gera por ano depois das suas despesas, antes do crédito e de impostos. Ver fórmula

Rentabilidade líquida

NOI a dividir pelo custo total de aquisição. Mede o imóvel em si, independentemente de como o financia. Ver fórmula

Cash flow

Dinheiro que lhe sobra (ou que tem de pôr) por mês depois de pagar despesas e prestações. Antes de impostos pessoais. Ver fórmula

Cash-on-cash

Rentabilidade sobre o capital que investe do seu bolso, já considerando o financiamento. Ver fórmula

Capital inicial

Dinheiro necessário para fechar a operação: custo total mais custos do crédito, menos o empréstimo.

Custo total de aquisição

Preço mais impostos e custos de aquisição, obras, mobiliário e outros custos iniciais.

Prestação do crédito

Prestação mensal constante (método francês) calculada com a TAN, o prazo e o montante financiado. Ver fórmula

LTV

Percentagem do preço de compra financiada pelo banco. Ver fórmula

LTC

Percentagem do custo total de aquisição que é financiada. Ver fórmula

DSCR

Quantas vezes os rendimentos líquidos do imóvel cobrem as prestações. Abaixo de 1, não as cobrem. Ver fórmula

Prazo de recuperação

Anos para recuperar o capital inicial com o cash flow atual. Aproximação sem inflação nem valorização. Ver fórmula

Como interpretar os seus objetivos

Cada objetivo ativo recebe um de três estados, sempre com texto e ícone, além da cor:

• ✓ Cumpre: a métrica atinge o seu objetivo.
• ✕ Não cumpre: a métrica não o atinge.
• ? Não avaliável: a métrica não existe com esses dados (por exemplo, o cash-on-cash quando não investe capital).

Não há pontuação global: três de quatro objetivos não equivalem a «75 %». A comparação é feita com o valor exato: 4,996 % não cumpre um objetivo de 5 %, e nesse caso o PisoMetric mostra «4,996 %» em vez de «5,0 %» para que não haja contradição.

O que teria de mudar

Com objetivos ativos, o PisoMetric calcula para cada variável o valor a partir do qual deixam de ser todos cumpridos. Varia-se uma única variável de cada vez e as restantes mantêm-se iguais:

• Preço máximo compatível: o preço mais alto que continua a cumprir.
• Renda mínima necessária: a renda mais baixa que continua a cumprir.
• Vacância máxima tolerável: quantos meses por ano o imóvel pode estar vazio.
• Despesas operacionais máximas: quanto podem subir as despesas anuais.
• TAN máxima compatível: até que taxa de juro a operação aguenta (apenas com crédito).

Se hoje todos forem cumpridos, verá os pontos de rutura. Caso contrário, as condições necessárias. Se não houver solução, é indicado «Não é atingido dentro do intervalo analisado».

O mapa de sensibilidade

Uma grelha de combinações de preço (linhas) e renda (colunas) em torno do seu cenário, que aparece destacado. Cada célula é uma análise completa. Com objetivos: ✓ cumpre todos, ~ cumpre alguns, ✕ não cumpre nenhum. Sem objetivos: o valor da métrica que escolher.

Ao selecionar uma célula abre-se um cenário temporário: os seus dados não mudam até carregar em «Usar este preço e esta renda».

Os stress tests

Simulações de agravamento aplicadas ao seu cenário: renda −10 %, mais um mês vazio, despesas +15 %, TAN +1 ponto (apenas com crédito) e todas em simultâneo. Para cada uma verá a rentabilidade líquida, o cash flow, o cash-on-cash e os objetivos que se mantêm. Não são previsões: indicam a margem que a operação tem.

A comparação A/B

Carregue em «Comparar com outra opção» para criar a opção B como cópia da atual, altere o que quiser e compare ambas com os mesmos objetivos. O PisoMetric não declara um vencedor.

O alojamento local

Com «Alojamento local», o mesmo imóvel é analisado com a tarifa média por noite (ADR), as noites disponíveis, a taxa de ocupação e a estadia média, em vez de uma renda mensal. Os custos incluem a comissão da plataforma, a gestão, os impostos ou taxas a seu cargo, a limpeza e a lavandaria por estadia, os consumíveis por noite e os custos fixos anuais.

Verá a ocupação e a tarifa de equilíbrio (com as quais o cash flow seria 0), stress tests próprios, um mapa ADR × ocupação e a comparação com o arrendamento de longa duração. O PisoMetric avalia a viabilidade económica: as regras do arrendamento de curta duração dependem da jurisdição e das autorizações aplicáveis.

Free e Pro

A versão gratuita calcula a operação completa: rentabilidades, cash flow, capital inicial, LTV, país, moeda, impostos de compra de referência e ligação para partilhar. O PisoMetric Pro acrescenta métricas avançadas, objetivos, limites, stress tests, sensibilidade, comparação A/B, alojamento local, comparação de estratégias e o Relatório Pro. Enquanto o pagamento não estiver disponível, todas as funcionalidades são gratuitas.

Como é protegida a sua privacidade

• Todos os cálculos são feitos no seu navegador. Não há nenhum servidor que receba os seus dados financeiros.
• Não há registo e não lhe pedimos nome, email, telefone nem morada.
• O seu último cenário é guardado apenas no seu navegador; pode apagá-lo a qualquer momento.
• As ligações partilhadas levam os dados depois do símbolo #, que não é enviado para o servidor.

Mais detalhes na política de privacidade.

Perguntas frequentes

Procura um termo concreto? Consulte o glossário ou a metodologia.