Glossario
I termini usati da PisoMetric, spiegati senza gergo.
- ADR
- Average daily rate, ovvero la tariffa media per notte occupata in un affitto breve, esclusa la tariffa di pulizia.
- Capitale iniziale
- Denaro che metti di tasca tua per chiudere l'operazione: costo dell'operazione più spese del mutuo meno quanto finanzia la banca.
- Cash flow
- Ciò che resta ogni mese (o anno) dopo aver pagato le spese dell'immobile e le rate del mutuo. Può essere negativo.
- Cash-on-cash
- Cash flow annuo diviso per il capitale iniziale. Misura il rendimento del denaro che metti tu.
- Costo dell'operazione
- Prezzo d'acquisto più imposte e spese di acquisto, ristrutturazione, arredamento e altri costi iniziali.
- DSCR
- Indice di copertura del servizio del debito: NOI diviso per le rate annue. Sotto 1, l'immobile non copre il mutuo da solo.
- Imposta sull'immobile
- Tributo periodico pagato dal proprietario per il possesso dell'immobile. Nome e importo dipendono da ciascun paese e comune.
- Imposte e spese di acquisto
- Imposte sul trasferimento o sul valore aggiunto, notaio, registrazione, pratiche e simili. Dipendono dal paese, dalla regione e dal tipo di operazione.
- LTC
- Loan to cost: percentuale del costo totale dell'operazione che è finanziata.
- LTV
- Loan to value: percentuale del prezzo finanziata dal mutuo. PisoMetric la calcola sul prezzo d'acquisto.
- NOI
- Net operating income, o reddito operativo netto: ricavi dell'immobile meno le sue spese operative, prima del mutuo e delle imposte personali.
- Punto di pareggio
- Valore di una variabile (ad esempio l'occupazione) con cui il cash flow annuo sarebbe esattamente 0.
- Punto di rottura
- Valore di una variabile (prezzo, affitto, sfitto, spese o TAN) oltre il quale l'operazione non rispetta più i tuoi obiettivi.
- Rendimento lordo
- Affitto annuo diviso per il prezzo d'acquisto. La cifra abituale negli annunci: non tiene conto di spese né sfitto.
- Rendimento netto
- NOI diviso per il costo dell'operazione. Tiene conto di spese, sfitto e costi di acquisto, ma non del finanziamento né delle imposte personali.
- Sfitto
- Periodo in cui l'immobile non è affittato. Nell'affitto a lungo termine si esprime come mesi affittati all'anno.
- Stress test
- Simulazione di un peggioramento (meno affitto, più sfitto, più spese o tassi più alti) per vedere quanto regge l'operazione.
- TAEG
- Tasso annuo effettivo globale: include interessi, commissioni e frequenza dei pagamenti. PisoMetric non lo usa per calcolare la rata.
- TAN
- Tasso annuo nominale del prestito. È quello che determina la rata di un prestito a rata costante.
- Tasso di occupazione
- Nell'affitto breve, percentuale delle notti disponibili che risultano occupate.
- Tempo di rientro
- Anni necessari per recuperare il capitale iniziale con il cash flow attuale. È un’approssimazione senza attualizzazione né rivalutazione.
Le formule esatte si trovano nella metodologia.