Metodologia
Tutte le formule usate da PisoMetric, senza scatole nere. I calcoli avvengono nel tuo browser con i dati che inserisci.
Versione del motore finanziario: 1.0.0 · Versione del prodotto: 0.1.0 (2026-10-06)
Definizioni di base
Costo dell'operazione = prezzo + imposte e spese di acquisto + ristrutturazione + arredamento + altri costi iniziali
Capitale iniziale = costo dell'operazione + spese del mutuo − importo finanziato
Ricavo effettivo da affitto = affitto mensile × mesi affittati all'anno
Ricavo operativo = ricavo effettivo da affitto + altri ricavi annui
Spese operative = imposta sull'immobile + spese condominiali + assicurazione + manutenzione + gestione + utenze + altre spese
Le spese inserite su base mensile vengono moltiplicate per 12. Tutti gli importi sono nella valuta dell'analisi, su base annua salvo diversa indicazione. Non viene effettuata alcuna conversione valutaria.
Imposte e spese di acquisto
Se esiste un preset verificato per la località dell'immobile, ogni voce viene calcolata con la sua regola (percentuale del prezzo, importo fisso o scaglioni) e il totale sostituisce l'importo delle imposte e spese di acquisto. Ogni preset ha un identificativo, una data di entrata in vigore, una data di verifica e fonti ufficiali; i valori sono indicativi e modificabili. Senza un preset verificato, l'importo è quello che inserisci. Il motore finanziario non conosce paesi né imposte.
Rendimento lordo
(affitto mensile × 12) / prezzo d'acquisto × 100
È la definizione convenzionale usata da annunci e portali. Non tiene conto di sfitto, spese né costi di acquisto.
NOI (reddito operativo netto)
NOI = ricavo operativo − spese operative
Ciò che l'immobile genera in un anno prima di pagare il mutuo e prima delle imposte personali.
Rendimento netto
NOI / costo dell'operazione × 100
Rendimento dell'immobile rispetto a tutto ciò che costa acquistarlo, prima del debito e delle imposte personali.
Mutuo
Prestito a rata costante calcolato con il tasso annuo nominale (TAN), non con il TAEG:
r = TAN / 100 / 12 · n = anni × 12
rata = P · r · (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1) (se r = 0: rata = P / n)
Servizio del debito annuo = rata × 12
L'importo finanziato non può superare il costo dell'operazione. Le spese del mutuo si sommano al capitale iniziale.
Cash flow
Cash flow annuo = NOI − servizio del debito annuo · Cash flow mensile = cash flow annuo / 12
Prima delle imposte personali. Un cash flow negativo significa che devi aggiungere denaro.
Cash-on-cash
cash flow annuo / capitale iniziale × 100
Esiste solo se il capitale iniziale è maggiore di 0.
LTV e LTC
LTV = importo finanziato / prezzo d'acquisto × 100
LTC = importo finanziato / costo dell'operazione × 100
DSCR
DSCR = NOI / servizio del debito annuo
Quante volte il NOI copre le rate. Esiste solo in presenza di debito.
Tempo di rientro semplice
capitale iniziale / cash flow annuo
Approssimazione semplice senza inflazione, rivalutazione, ammortamento del prestito, imposte né vendita. Solo se il cash flow annuo è positivo.
Affitto breve
Notti occupate = notti disponibili × occupazione · Soggiorni = notti occupate / soggiorno medio
Ricavi da pernottamento = ADR × notti occupate
Ricavi lordi = ricavi da pernottamento + pulizie addebitate × soggiorni + altri ricavi
Spese operative = (commissione della piattaforma + gestione + imposte a tuo carico) × ricavi da pernottamento + (pulizie + lavanderia) × soggiorni + materiali di consumo × notti occupate + costi fissi annui
NOI = ricavi lordi − spese operative · Rendimento lordo = ricavi lordi / prezzo
Mutuo, cash flow, cash-on-cash, DSCR e tempo di rientro si calcolano come nell'affitto a lungo termine. L'occupazione e la tariffa di pareggio sono i valori con cui il cash flow annuo sarebbe 0, a parità degli altri dati. La mappa di sensibilità fa variare la tariffa di ±30% e l'occupazione di ±20 punti.
Obiettivi
Rendimento netto minimo, cash flow mensile minimo, cash-on-cash minimo e capitale iniziale massimo. Ciascuno viene contrassegnato come Rispettato, Non rispettato o Non valutabile. Il confronto avviene con il valore matematico esatto: viene assorbito solo l'errore di rappresentazione in virgola mobile (una parte su un miliardo).
Limiti dell'operazione
Per ogni variabile (prezzo, affitto, occupazione, spese operative e TAN) si cerca il valore oltre il quale non tutti gli obiettivi sono più rispettati, facendo variare una sola variabile. Prima si verifica che l'esito cambi una sola volta nell'intervallo; poi si cerca il limite per bisezione e lo si verifica con il motore. Il limite viene arrotondato in senso prudenziale.
Intervalli: prezzo fino a 3 volte quello attuale; affitto fino a 3 volte; occupazione da 0 a 12 mesi; spese fino a 4 volte; TAN da 0 % a 20 %. Se non c'è soluzione, viene indicato «Non raggiungibile entro l'intervallo analizzato». Non viene mai inventato un valore.
Mutuo quando si simulano altri prezzi
Quando cambia il prezzo, il prestito mantiene la percentuale finanziata (impostazione predefinita) o l'importo, a seconda dell'opzione scelta. Non è mai ammesso un prestito negativo o superiore al costo dell'operazione.
Mappa di sensibilità
Una griglia di 9 × 9 combinazioni di prezzo e affitto (±20% attorno al tuo scenario). Ogni cella è un'analisi completa.
Stress test
- Affitto −10%: affitto × 0,9.
- Un mese di sfitto in più: mesi affittati − 1 (minimo 0).
- Spese +15%: spese operative × 1,15.
- TAN +1 punto: solo con mutuo.
- Scenario prudenziale: tutti insieme.
Nell'affitto breve: ADR −10 %, occupazione −10 punti, costi +15 %, commissione +5 punti, TAN +1 punto e tutti insieme. Sono simulazioni, non previsioni.
Arrotondamento
I calcoli interni non vengono arrotondati tra un passaggio e l'altro. Si arrotonda solo in fase di visualizzazione. Se una metrica non esiste matematicamente viene mostrato «Non disponibile»; non viene mai trasformata in zero.
Cosa non considera la versione 0.1.0
- Imposte personali sul reddito e detrazioni.
- Calcolo automatico delle imposte in assenza di valori indicativi verificati.
- Rivalutazione, prezzo di vendita futuro e imposte sulla vendita.
- TIR e flussi attualizzati.
- Conversione tra valute.
- Modifiche normative future e autorizzazione degli affitti brevi.
PisoMetric offre calcoli, simulazioni e modelli finanziari basati sui dati inseriti. Non costituisce consulenza finanziaria, fiscale, legale o di investimento, non approva mutui né effettua perizie sugli immobili. Verifica i costi, le imposte e le condizioni applicabili al tuo caso.