Méthodologie
Toutes les formules utilisées par PisoMetric, sans boîte noire. Les calculs sont effectués dans votre navigateur avec les données que vous saisissez.
Version du moteur financier : 1.0.0 · Version du produit : 0.1.0 (2026-10-06)
Définitions de base
Coût d’acquisition = prix + frais et taxes d’acquisition + travaux + ameublement + autres coûts initiaux
Apport initial = coût d’acquisition + frais de prêt − montant emprunté
Revenu locatif effectif = loyer mensuel × mois loués par an
Revenu d’exploitation = revenu locatif effectif + autres revenus annuels
Charges d’exploitation = taxe foncière + charges de copropriété + assurance + entretien + gestion + énergie et abonnements + autres charges
Les charges saisies au mois sont multipliées par 12. Tous les montants sont exprimés dans la devise de l’analyse, sur une base annuelle sauf indication contraire. Aucune conversion de devises n’est effectuée.
Frais et taxes d’acquisition
S’il existe un préréglage vérifié pour la localisation du bien, chaque poste est calculé selon sa règle (pourcentage du prix, montant fixe ou tranches) et le total remplace le montant des frais et taxes d’acquisition. Chaque préréglage comporte un identifiant, une date d’entrée en vigueur, une date de vérification et des sources officielles ; les valeurs sont indicatives et modifiables. Sans préréglage vérifié, le montant est celui que vous saisissez. Le moteur financier ne connaît ni pays ni impôts.
Rendement brut
(loyer mensuel × 12) / prix d’achat × 100
C’est la définition conventionnelle des annonces et des portails. Elle ne déduit ni la vacance locative, ni les charges, ni les frais d’acquisition.
NOI (revenu net d’exploitation)
NOI = revenu d’exploitation − charges d’exploitation
Ce que le bien rapporte sur l’année avant remboursement du prêt et avant impôts personnels.
Rendement net
NOI / coût d’acquisition × 100
Rendement du bien rapporté à l’ensemble de son coût d’acquisition, avant dette et impôts personnels.
Prêt immobilier
Prêt à mensualités constantes calculé avec le taux nominal annuel, et non avec le TAEG :
r = taux nominal / 100 / 12 · n = années × 12
mensualité = P · r · (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1) (si r = 0 : mensualité = P / n)
Service annuel de la dette = mensualité × 12
Le montant emprunté ne peut pas dépasser le coût d’acquisition. Les frais de prêt s’ajoutent à l’apport initial.
Cash-flow
Cash-flow annuel = NOI − service annuel de la dette · Cash-flow mensuel = cash-flow annuel / 12
Avant impôts personnels. Un cash-flow négatif signifie que vous devez ajouter de l’argent.
Cash-on-cash
cash-flow annuel / apport initial × 100
N’existe que si l’apport initial est supérieur à 0.
LTV et LTC
LTV = montant emprunté / prix d’achat × 100
LTC = montant emprunté / coût d’acquisition × 100
DSCR
DSCR = NOI / service annuel de la dette
Nombre de fois où le NOI couvre les mensualités. N’existe qu’en présence d’une dette.
Délai de récupération simple
apport initial / cash-flow annuel
Approximation simple, sans inflation, revalorisation, amortissement du prêt, impôts ni revente. Uniquement si le cash-flow annuel est positif.
Location saisonnière
Nuits occupées = nuits disponibles × taux d’occupation · Séjours = nuits occupées / durée moyenne de séjour
Revenus d’hébergement = ADR × nuits occupées
Revenus bruts = revenus d’hébergement + frais de ménage facturés × séjours + autres revenus
Charges d’exploitation = (commission de plateforme + gestion + impôts à votre charge) × revenus d’hébergement + (ménage + blanchisserie) × séjours + consommables × nuits occupées + coûts fixes annuels
NOI = revenus bruts − charges d’exploitation · Rendement brut = revenus bruts / prix
Le prêt, le cash-flow, le cash-on-cash, le DSCR et le délai de récupération se calculent comme en location longue durée. Le taux d’occupation et le prix d’équilibre sont les valeurs pour lesquelles le cash-flow annuel serait nul, les autres données restant inchangées. La carte de sensibilité fait varier le prix de ±30 % et le taux d’occupation de ±20 points.
Objectifs
Rendement net minimal, cash-flow mensuel minimal, cash-on-cash minimal et apport initial maximal. Chacun est marqué Atteint, Non atteint ou Non évaluable. Ils sont comparés à la valeur mathématique exacte : seule l’erreur de représentation en virgule flottante (une part par milliard) est absorbée.
Limites de l’opération
Pour chaque variable (prix, loyer, occupation, charges d’exploitation et taux nominal), on recherche la valeur au-delà de laquelle les objectifs ne sont plus tous atteints, en faisant varier une seule variable. On vérifie d’abord que l’atteinte des objectifs ne change qu’une seule fois dans la plage ; on recherche ensuite la limite par dichotomie, puis on la vérifie avec le moteur. La limite est arrondie dans le sens de la prudence.
Plages : prix jusqu’à 3 fois le prix actuel ; loyer jusqu’à 3 fois ; occupation de 0 à 12 mois ; charges jusqu’à 4 fois ; taux nominal de 0 % à 20 %. S’il n’y a pas de solution, la mention « Valeur introuvable dans la plage analysée » s’affiche. Aucune valeur n’est jamais inventée.
Prêt lors de la simulation d’autres prix
Lorsque le prix change, le prêt conserve le pourcentage financé (par défaut) ou le montant, selon l’option choisie. Un prêt négatif ou supérieur au coût d’acquisition n’est jamais admis.
Carte de sensibilité
Une grille de 9 × 9 combinaisons de prix et de loyer (±20 % autour de votre scénario). Chaque cellule est une analyse complète.
Stress tests
- Loyer −10 % : loyer × 0,9.
- Un mois de vacance en plus : mois loués − 1 (minimum 0).
- Charges +15 % : charges d’exploitation × 1,15.
- Taux nominal +1 point : uniquement avec un prêt.
- Scénario prudent : tous à la fois.
En location saisonnière : ADR −10 %, occupation −10 points, coûts +15 %, commission +5 points, taux nominal +1 point et tous à la fois. Ce sont des simulations, pas des prévisions.
Arrondis
Les calculs internes ne sont pas arrondis entre les étapes. L’arrondi n’intervient qu’à l’affichage. Si un indicateur n’existe pas mathématiquement, la mention « Non disponible » s’affiche ; il n’est jamais remplacé par zéro.
Ce que la version 0.1.0 ne prend pas en compte
- L’impôt personnel sur le revenu et les déductions.
- Le calcul automatique des impôts en l’absence de valeurs indicatives vérifiées.
- La revalorisation, le prix de revente futur et la fiscalité de la revente.
- Le TRI et les flux actualisés.
- La conversion entre devises.
- Les évolutions réglementaires futures et l’autorisation de la location de courte durée.
PisoMetric propose des calculs, des simulations et des modèles financiers fondés sur les données saisies. Il ne s’agit pas d’un conseil financier, fiscal, juridique ou en investissement ; PisoMetric n’accorde pas de prêts immobiliers et n’évalue pas les biens. Vérifiez les frais, impôts et conditions applicables à votre situation.