Guide d’utilisation de PisoMetric

Qu’est-ce que PisoMetric ?

PisoMetric est un simulateur qui permet d’analyser un bien que vous envisagez d’acheter pour le louer. Il ne répond pas à la question « est-ce un bon investissement ? », mais à une question plus utile :

Avec ces chiffres et ces objectifs, à quelles conditions l’opération fonctionne-t-elle et où se situent ses limites ?

Vous saisissez le prix, le loyer, le financement et les charges ; vous définissez ce que l’opération doit atteindre ; et vous voyez instantanément les indicateurs, si vos objectifs sont atteints et ce qui devrait changer pour qu’ils le soient.

À qui s’adresse-t-il ?

• Aux particuliers qui envisagent d’acheter un bien pour le louer, avec ou sans prêt immobilier, dans n’importe quel pays.
• À ceux qui hésitent entre deux biens, entre deux façons de financer le même bien, ou entre location longue durée et saisonnière.
• À ceux qui veulent savoir combien ils peuvent payer au maximum, ou quel loyer il leur faut, pour respecter leurs critères.

Il ne remplace pas un conseil financier, fiscal ou juridique.

Pays, devise et langue

Le pays du bien, la devise de l’analyse et la langue de la page sont indépendants : vous pouvez consulter PisoMetric en anglais et analyser un appartement au Portugal en euros, ou un bien aux États-Unis en dollars.

• Lorsque vous choisissez un pays, sa devise habituelle n’est proposée que si vous n’en avez pas encore choisi une autre. Changer de langue ne modifie jamais le pays ni la devise.
• Aucune conversion de devises n’est effectuée : tous les montants sont exprimés dans la devise choisie.
• S’il existe pour cette localisation des valeurs indicatives vérifiées de frais et taxes d’acquisition, chaque poste s’affiche avec sa source et sa date de vérification, et vous pouvez le modifier. Sinon, vous saisissez le total vous-même. PisoMetric n’invente jamais un impôt.

Utiliser PisoMetric étape par étape

1. Bien et devise. Indiquez le pays (et la région si les coûts en dépendent) ainsi que la devise de l’analyse.
2. Achat et loyer. Saisissez le prix, les frais et taxes d’acquisition et le loyer mensuel. Vous voyez déjà les rendements et le cash-flow.
3. Financement. Si vous achetez avec un prêt, activez l’option et indiquez le montant, le taux nominal et la durée. Les raccourcis (70 %, 80 %, 90 %) calculent le montant sur le prix.
4. Plus de détails. Dépliez les coûts initiaux, l’occupation et les revenus, et les charges récurrentes. Chaque charge peut être saisie au mois ou à l’année.
5. Objectifs. Activez ceux qui comptent pour vous : rendement net minimal, cash-flow mensuel minimal, cash-on-cash minimal ou apport initial maximal.
6. Lisez les résultats. Commencez par la synthèse des objectifs et les principaux indicateurs, puis par le passage du loyer au cash-flow.
7. Explorez. Consultez les limites, les stress tests et la carte de sensibilité. Comparez avec une autre option ou avec la location saisonnière.
8. Enregistrez ou partagez. Imprimez le rapport ou enregistrez-le en PDF, ou générez un lien contenant les données du scénario.

Astuce : chaque champ et chaque indicateur dispose d’une icône ⓘ avec une brève explication, et les indicateurs proposent « Comment est-ce calculé ? » avec la formule appliquée à vos données.

Les champs du formulaire

Seuls le prix et le loyer sont indispensables. Le reste améliore la précision ; un champ laissé vide compte pour 0 (ou pour 12 mois loués).

Achat et loyer

Prix d’achat

Prix d’achat du bien, hors frais et taxes. Sert de base au rendement brut et au pourcentage financé (LTV). Utilisez le prix que vous comptez payer, et non le prix affiché si vous prévoyez de négocier.

Frais et taxes d’acquisition

Droits de mutation, notaire, publicité foncière, frais de dossier, honoraires juridiques… Ils dépendent du pays et de la région. Ils varient fortement d’un pays et d’une région à l’autre, parfois selon l’acheteur ou le type de logement. Si PisoMetric ne dispose pas de valeurs indicatives vérifiées pour votre localisation, saisissez le montant total qui vous concerne.

Loyer mensuel

Loyer mensuel que vous comptez percevoir une fois le bien loué. Comparez avec les loyers réels du secteur. Les mois de vacance se renseignent à part, dans « Mois loués par an ».

Financement

Achat avec prêt immobilier

Activez cette option si vous financez une partie de l’achat. Sinon, l’opération est analysée comme un achat comptant.

Montant emprunté

Ce que la banque vous prête. Il ne peut pas dépasser le coût total d’acquisition. Les raccourcis (70 %, 80 %, 90 %) le calculent sur le prix d’achat. Le pourcentage financé dépend du pays, de la banque et de votre profil.

Taux nominal annuel

Taux d’intérêt nominal du prêt. C’est lui qui détermine la mensualité ; n’utilisez pas le TAEG. Le TAEG inclut les frais et autres coûts et sert à comparer les offres, mais la mensualité se calcule avec le taux nominal.

Durée

Nombre d’années pour rembourser le prêt. Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse et plus le coût total des intérêts augmente.

Frais de prêt

Expertise, frais de dossier, frais de courtage… Ils s’ajoutent à votre apport.

Prêt lors de la simulation d’autres prix

Indique si, en testant d’autres prix, le prêt conserve le pourcentage financé ou le même montant. N’influe que sur le prix maximal compatible et sur la carte de viabilité. Vos données ne changent pas.

Coûts initiaux supplémentaires

Travaux

Travaux nécessaires avant la mise en location. S’ajoutent au coût d’acquisition.

Ameublement et équipement

Meubles, électroménager et équipement nécessaires pour louer le bien.

Autres coûts initiaux

Toute autre dépense ponctuelle de mise en route : diagnostics, serrurerie, nettoyage…

Occupation et revenus

Mois loués par an

12 = loué toute l’année. 11 = un mois de vacance en moyenne. Décimales acceptées. Tient compte des périodes sans locataire entre deux baux. Réduit les revenus, mais pas le rendement brut, qui se calcule par convention sur 12 mois.

Autres revenus annuels

Revenus supplémentaires du bien, comme une cave ou une place de parking louée à part.

Charges récurrentes

Taxe foncière

Impôt local annuel sur la propriété payé par le propriétaire (par exemple l’IBI en Espagne).

Charges de copropriété

Charges de copropriété ou de l’immeuble. Généralement mensuelles.

Assurance

Assurance propriétaire et, si vous la souscrivez, garantie loyers impayés.

Entretien

Provision annuelle pour réparations et remplacements. Mieux vaut prévoir une somme, même pour un bien neuf.

Gestion

Honoraires d’agence ou de gestionnaire si vous déléguez la gestion locative.

Énergie et abonnements à votre charge

Uniquement ceux que vous payez en tant que propriétaire (eau, électricité, internet…), pas ceux du locataire.

Autres charges

Toute autre charge récurrente du bien.

Objectifs

Rendement net minimal

L’objectif est atteint si le rendement net est supérieur ou égal à ce pourcentage.

Cash-flow mensuel minimal

Atteint si, après charges et mensualités, il vous reste au moins ce montant chaque mois.

Cash-on-cash minimal

Atteint si le rendement de votre apport atteint ce pourcentage.

Apport initial maximal

Atteint si la somme à apporter ne dépasse pas ce montant.

Signification des indicateurs

Les formules exactes figurent dans la méthodologie. Vous trouverez ici ce que signifie chaque chiffre et comment le lire.

Rendement brut

Loyer annuel divisé par le prix d’achat. Le chiffre des annonces : il ne déduit ni charges ni vacance locative. Voir la formule

NOI

Revenu net d’exploitation : ce que le bien rapporte sur l’année après ses charges, avant prêt et impôts. Voir la formule

Rendement net

NOI divisé par le coût total d’acquisition. Mesure le bien lui-même, indépendamment de son financement. Voir la formule

Cash-flow

Somme qui vous reste (ou que vous devez ajouter) chaque mois après charges et mensualités. Avant impôts personnels. Voir la formule

Cash-on-cash

Rendement de l’apport que vous financez personnellement, compte tenu du financement. Voir la formule

Apport initial

Somme nécessaire pour conclure l’opération : coût total plus frais de prêt, moins le prêt.

Coût total d’acquisition

Prix plus frais et taxes d’acquisition, travaux, ameublement et autres coûts initiaux.

Mensualité du prêt

Mensualité constante (amortissement classique) calculée avec le taux nominal, la durée et le montant emprunté. Voir la formule

LTV

Pourcentage du prix d’achat financé par la banque. Voir la formule

LTC

Pourcentage du coût total d’acquisition qui est financé. Voir la formule

DSCR

Nombre de fois où les revenus nets du bien couvrent les mensualités. En dessous de 1, ils ne les couvrent pas. Voir la formule

Délai de récupération

Années nécessaires pour récupérer l’apport initial avec le cash-flow actuel. Approximation sans inflation ni revalorisation. Voir la formule

Comment lire vos objectifs

Chaque objectif actif reçoit l’un des trois états suivants, toujours accompagné d’un texte et d’une icône en plus de la couleur :

• ✓ Atteint : l’indicateur atteint votre objectif.
• ✕ Non atteint : l’indicateur ne l’atteint pas.
• ? Non évaluable : l’indicateur n’existe pas avec ces données (par exemple le cash-on-cash quand vous n’apportez aucun capital).

Il n’y a pas de note globale : trois objectifs sur quatre ne font pas « 75 % ». La comparaison porte sur la valeur exacte : 4,996 % n’atteint pas un objectif de 5 %, et dans ce cas PisoMetric affiche « 4,996 % » au lieu de « 5,0 % » pour éviter toute contradiction.

Ce qui devrait changer

Lorsque des objectifs sont actifs, PisoMetric calcule pour chaque variable la valeur au-delà de laquelle ils ne sont plus tous atteints. Une seule variable change à la fois, les autres restant identiques :

• Prix maximal compatible : le prix le plus élevé qui permet encore d’atteindre les objectifs.
• Loyer minimal nécessaire : le loyer le plus bas qui permet encore de les atteindre.
• Vacance locative maximale tolérable : le nombre de mois par an où le bien peut rester vide.
• Charges d’exploitation maximales : jusqu’où les charges annuelles peuvent augmenter.
• Taux nominal maximal compatible : le taux d’intérêt que l’opération peut supporter (uniquement avec un prêt).

Si tous vos objectifs sont atteints aujourd’hui, vous verrez les points de rupture. Sinon, les conditions nécessaires. S’il n’y a pas de solution, la mention « Valeur introuvable dans la plage analysée » s’affiche.

La carte de sensibilité

Une grille de combinaisons de prix (lignes) et de loyer (colonnes) autour de votre scénario, qui apparaît encadré. Chaque cellule est une analyse complète. Avec des objectifs : ✓ tous atteints, ~ certains atteints, ✕ aucun atteint. Sans objectifs : la valeur de l’indicateur choisi.

Sélectionner une cellule ouvre un scénario temporaire : vos données ne changent pas tant que vous n’avez pas cliqué sur « Utiliser ce prix et ce loyer ».

Les stress tests

Des simulations de dégradation appliquées à votre scénario : loyer −10 %, un mois de vacance supplémentaire, charges +15 %, taux nominal +1 point (uniquement avec un prêt) et tous à la fois. Pour chacune, vous voyez le rendement net, le cash-flow, le cash-on-cash et les objectifs qui restent atteints. Ce ne sont pas des prévisions : elles indiquent la marge de sécurité de l’opération.

La comparaison A/B

Cliquez sur « Comparer avec une autre option » pour créer l’option B comme copie de l’option actuelle, modifiez ce que vous voulez et comparez les deux avec les mêmes objectifs. PisoMetric ne désigne pas de gagnant.

La location saisonnière

Avec « Location saisonnière », le même bien est analysé à partir du prix moyen par nuit (ADR), des nuits disponibles, du taux d’occupation et de la durée moyenne de séjour, au lieu d’un loyer mensuel. Les coûts comprennent la commission de plateforme, la gestion, les impôts ou taxes à votre charge, le ménage et la blanchisserie par séjour, les consommables par nuit et les coûts fixes annuels.

Vous verrez le taux d’occupation et le prix d’équilibre (pour lesquels le cash-flow serait nul), des stress tests spécifiques, une carte ADR × occupation et la comparaison avec la location longue durée. PisoMetric évalue la viabilité économique : la réglementation de la location de courte durée dépend de la juridiction et des autorisations applicables.

Free et Pro

La version gratuite calcule l’opération complète : rendements, cash-flow, apport initial, LTV, pays, devise, impôts d’achat indicatifs et lien de partage. PisoMetric Pro ajoute les indicateurs avancés, les objectifs, les limites, les stress tests, la sensibilité, la comparaison A/B, la location saisonnière, la comparaison des stratégies et le Rapport Pro. Tant que le paiement n’est pas disponible, toutes les fonctionnalités sont gratuites.

Comment votre vie privée est protégée

• Tous les calculs sont effectués dans votre navigateur. Aucun serveur ne reçoit vos données financières.
• Aucune inscription : nous ne vous demandons ni nom, ni e-mail, ni téléphone, ni adresse.
• Votre dernier scénario est enregistré uniquement dans votre navigateur ; vous pouvez l’effacer à tout moment.
• Les liens partagés contiennent les données après le symbole #, qui n’est pas envoyé au serveur.

Plus de détails dans la politique de confidentialité.

Questions fréquentes

Vous cherchez un terme précis ? Consultez le glossaire ou la méthodologie.