Guida all'uso di PisoMetric

Cos'è PisoMetric

PisoMetric è un simulatore per analizzare un immobile che pensi di acquistare per metterlo a reddito. Non risponde a «è un buon investimento?», ma a una domanda più utile:

Con questi numeri e questi obiettivi, a quali condizioni funziona l'operazione e dove sono i suoi limiti?

Inserisci prezzo, affitto, finanziamento e spese; definisci cosa deve garantire l'operazione; e vedi subito le metriche, se i tuoi obiettivi sono rispettati e cosa dovrebbe cambiare perché lo siano.

A chi si rivolge

• Privati che valutano l'acquisto di un immobile da affittare, con o senza mutuo, in qualsiasi paese.
• Chi è indeciso tra due immobili, tra due modi di finanziare lo stesso immobile o tra affitto a lungo termine e affitto breve.
• Chi vuole sapere quanto può pagare al massimo, o quale affitto gli serve, per rispettare i propri criteri.

Non sostituisce la consulenza finanziaria, fiscale o legale.

Paese, valuta e lingua

Il paese dell'immobile, la valuta dell'analisi e la lingua della pagina sono indipendenti: puoi leggere PisoMetric in inglese e analizzare un appartamento in Portogallo in euro, oppure uno negli Stati Uniti in dollari.

• Quando scegli un paese, viene suggerita la sua valuta abituale solo se non ne hai già scelta un'altra. Cambiare lingua non cambia mai il paese né la valuta.
• Non viene effettuata alcuna conversione valutaria: tutti gli importi sono nella valuta che scegli.
• Se per quella località esistono valori indicativi verificati di imposte e spese di acquisto, vedrai ogni voce con la sua fonte e la data di verifica, e potrai modificarla. Altrimenti, inserisci il totale manualmente. PisoMetric non inventa mai un'imposta.

Come usare PisoMetric passo dopo passo

1. Immobile e valuta. Indica il paese (e la regione, se i costi ne dipendono) e la valuta dell'analisi.
2. Acquisto e affitto. Inserisci il prezzo, le imposte e spese di acquisto e l'affitto mensile. Con questo vedi già rendimenti e cash flow.
3. Finanziamento. Se acquisti con un mutuo, attiva l'opzione e indica importo, TAN e durata. Le scorciatoie (70 %, 80 %, 90 %) calcolano l'importo sul prezzo.
4. Più dettagli. Espandi costi iniziali, occupazione e ricavi e spese ricorrenti. Ogni spesa può essere inserita su base mensile o annua.
5. Obiettivi. Attiva quelli che ti interessano: rendimento netto minimo, cash flow mensile minimo, cash-on-cash minimo o capitale iniziale massimo.
6. Leggi i risultati. Parti dal riepilogo degli obiettivi e dalle metriche principali. Poi passa al dettaglio dall'affitto al cash flow.
7. Esplora. Controlla i limiti, gli stress test e la mappa di sensibilità. Confronta con un'altra opzione o con l'affitto breve.
8. Salva o condividi. Stampa il report o salvalo in PDF, oppure genera un link con i dati dello scenario.

Suggerimento: ogni campo e ogni metrica ha un'icona ⓘ con una breve spiegazione, e le metriche includono «Come si calcola?» con la formula applicata ai tuoi dati.

I campi del modulo

Solo il prezzo e l’affitto sono indispensabili. Il resto migliora la precisione; se non lo compili, vale 0 (o 12 mesi affittato).

Acquisto e affitto

Prezzo d'acquisto

Prezzo d'acquisto dell'immobile, senza imposte né spese. È la base del rendimento lordo e della percentuale finanziata (LTV). Usa il prezzo che prevedi di pagare, non quello dell'annuncio se pensi di trattare.

Imposte e spese di acquisto

Imposte sulla compravendita, notaio, registrazione, pratiche, onorari legali… Dipendono dal paese e dalla regione. Variano molto tra paesi e regioni, e a volte in base all'acquirente o al tipo di immobile. Se PisoMetric non ha valori indicativi verificati per la tua località, inserisci l'importo totale applicabile al tuo caso.

Affitto mensile

Canone mensile che prevedi di incassare con l'immobile affittato. Confrontalo con affitti reali della zona. I mesi di sfitto si indicano a parte, in «Mesi affittati all'anno».

Finanziamento

Acquisto con mutuo

Attivalo se finanzi parte dell'acquisto. Altrimenti viene analizzato come acquisto in contanti.

Importo finanziato

Quanto ti presta la banca. Non può superare il costo totale dell'operazione. Le scorciatoie (70 %, 80 %, 90 %) lo calcolano sul prezzo d'acquisto. La percentuale finanziabile dipende dal paese, dalla banca e dal tuo profilo.

TAN annuo

Tasso annuo nominale del prestito. È quello che determina la rata; non usare il TAEG. Il TAEG include commissioni e altri costi e serve a confrontare le offerte, ma la rata mensile si calcola con il tasso nominale.

Durata

Anni per restituire il prestito. Più lunga è la durata, più bassa è la rata e più alti gli interessi totali.

Spese del mutuo

Perizia, spese di istruttoria, pratiche del finanziamento… Si sommano al capitale che apporti.

Mutuo quando simuli altri prezzi

Indica se, provando altri prezzi, il prestito mantiene la percentuale finanziata o lo stesso importo. Influisce solo sul prezzo massimo compatibile e sulla mappa di fattibilità. I tuoi dati non cambiano.

Costi iniziali aggiuntivi

Ristrutturazione

Lavori necessari prima di affittare. Si somma al costo dell'operazione.

Arredamento e dotazioni

Mobili, elettrodomestici e corredo per affittare l'immobile.

Altri costi iniziali

Qualsiasi altra spesa una tantum di avvio, come certificazioni, serrature o pulizie.

Occupazione e ricavi

Mesi affittati all'anno

12 = affittato tutto l'anno. 11 = in media un mese di sfitto. Ammette decimali. Tiene conto dei periodi senza inquilino tra un contratto e l’altro. Riduce i ricavi, ma non il rendimento lordo, che per convenzione si calcola su 12 mesi.

Altri ricavi annui

Ricavi aggiuntivi dell'immobile, come una cantina o un posto auto affittati a parte.

Spese ricorrenti

Imposta sull'immobile

Imposta locale annua sulla proprietà pagata dal proprietario (ad esempio l'IBI in Spagna).

Spese condominiali

Quota condominiale o spese dell'edificio. Di solito mensile.

Assicurazione

Assicurazione sulla casa e, se la sottoscrivi, contro la morosità dell'inquilino.

Manutenzione

Accantonamento annuo per riparazioni e sostituzioni. Meglio prevedere qualcosa anche se l'immobile è nuovo.

Gestione

Compensi dell'agenzia o dell'amministratore se deleghi la gestione dell'affitto.

Utenze a tuo carico

Solo quelle che paghi tu come proprietario (acqua, luce, internet…), non quelle dell'inquilino.

Altre spese

Qualsiasi altra spesa ricorrente dell'immobile.

Obiettivi

Rendimento netto minimo

L'operazione lo rispetta se il suo rendimento netto è pari o superiore a questa percentuale.

Cash flow mensile minimo

Rispettato se, dopo spese e rate, ti resta almeno questo importo ogni mese.

Cash-on-cash minimo

Rispettato se il rendimento sul denaro che apporti raggiunge questa percentuale.

Capitale iniziale massimo

Rispettato se il denaro che devi apportare non supera questo importo.

Cosa significa ogni metrica

Le formule esatte si trovano nella metodologia. Qui trovi cosa significa ogni cifra e come leggerla.

Rendimento lordo

Affitto di un anno diviso per il prezzo d'acquisto. La cifra degli annunci: non tiene conto di spese né sfitto. Vedi la formula

NOI

Reddito operativo netto: ciò che l'immobile genera in un anno al netto delle sue spese, prima del mutuo e delle imposte. Vedi la formula

Rendimento netto

NOI diviso per il costo totale dell'operazione. Misura l'immobile in sé, indipendentemente da come lo finanzi. Vedi la formula

Cash flow

Denaro che ti resta (o che devi aggiungere) ogni mese dopo aver pagato spese e rate. Prima delle imposte personali. Vedi la formula

Cash-on-cash

Rendimento sul capitale che metti di tasca tua, tenendo conto del finanziamento. Vedi la formula

Capitale iniziale

Denaro necessario per chiudere l'operazione: costo totale più spese del mutuo, meno il prestito.

Costo totale dell'operazione

Prezzo più imposte e spese di acquisto, ristrutturazione, arredamento e altri costi iniziali.

Rata del mutuo

Rata mensile costante (ammortamento alla francese) calcolata con il TAN, la durata e l'importo finanziato. Vedi la formula

LTV

Percentuale del prezzo d'acquisto finanziata dalla banca. Vedi la formula

LTC

Percentuale del costo totale dell'operazione che è finanziata. Vedi la formula

DSCR

Quante volte i ricavi netti dell'immobile coprono le rate. Sotto 1, non le coprono. Vedi la formula

Tempo di rientro

Anni per recuperare il capitale iniziale con il cash flow attuale. Approssimazione senza inflazione né rivalutazione. Vedi la formula

Come si interpretano i tuoi obiettivi

Ogni obiettivo attivo riceve uno di tre stati, sempre con testo e icona oltre al colore:

• ✓ Rispettato: la metrica raggiunge il tuo obiettivo.
• ✕ Non rispettato: la metrica non lo raggiunge.
• ? Non valutabile: la metrica non esiste con quei dati (ad esempio il cash-on-cash quando non apporti capitale).

Non c'è un punteggio complessivo: tre obiettivi su quattro non equivalgono a «75 %». Il confronto avviene sul valore esatto: un 4,996 % non rispetta un obiettivo del 5 %, e in quel caso PisoMetric mostra «4,996 %» invece di «5,0 %» per evitare contraddizioni.

Cosa dovrebbe cambiare

Con obiettivi attivi, PisoMetric calcola per ogni variabile il valore oltre il quale non sono più tutti rispettati. Si fa variare una sola variabile alla volta, mantenendo invariato il resto:

• Prezzo massimo compatibile: il prezzo più alto con cui gli obiettivi restano rispettati.
• Affitto minimo necessario: l'affitto più basso con cui gli obiettivi restano rispettati.
• Sfitto massimo tollerabile: quanti mesi all'anno l'immobile può restare vuoto.
• Spese operative massime: di quanto possono aumentare le spese annue.
• TAN massimo compatibile: fino a quale tasso d'interesse regge (solo con mutuo).

Se oggi sono tutti rispettati, vedrai i punti di rottura. Altrimenti, le condizioni necessarie. Se non c'è soluzione, viene indicato «Non raggiungibile entro l'intervallo analizzato».

La mappa di sensibilità

Una griglia di combinazioni di prezzo (righe) e affitto (colonne) attorno al tuo scenario, che appare evidenziato. Ogni cella è un'analisi completa. Con obiettivi: ✓ li rispetta tutti, ~ ne rispetta alcuni, ✕ non ne rispetta nessuno. Senza obiettivi: il valore della metrica che scegli.

Selezionando una cella si apre uno scenario temporaneo: i tuoi dati non cambiano finché non premi «Usa questo prezzo e affitto».

Gli stress test

Simulazioni di peggioramento applicate al tuo scenario: affitto −10 %, un mese di sfitto in più, spese +15 %, TAN +1 punto (solo con mutuo) e tutte insieme. Per ciascuna vedrai il rendimento netto, il cash flow, il cash-on-cash e gli obiettivi che restano rispettati. Non sono previsioni: indicano quanto margine di sicurezza ha l'operazione.

Il confronto A/B

Premi «Confronta con un'altra opzione» per creare l'opzione B come copia di quella attuale, modifica ciò che vuoi e confronta entrambe con gli stessi obiettivi. PisoMetric non dichiara un vincitore.

L'affitto breve

Con «Affitto breve» lo stesso immobile viene analizzato con tariffa media per notte (ADR), notti disponibili, tasso di occupazione e soggiorno medio, invece che con un affitto mensile. I costi includono commissione della piattaforma, gestione, imposte o tasse a tuo carico, pulizie e lavanderia per soggiorno, materiali di consumo per notte e costi fissi annui.

Vedrai l'occupazione e la tariffa di pareggio (con cui il cash flow sarebbe 0), stress test specifici, una mappa ADR × occupazione e il confronto con l'affitto a lungo termine. PisoMetric valuta la sostenibilità economica: la normativa sugli affitti brevi dipende dalla giurisdizione e dalle autorizzazioni applicabili.

Free e Pro

La versione gratuita calcola l'operazione completa: rendimenti, cash flow, capitale iniziale, LTV, paese, valuta, imposte di acquisto indicative e link di condivisione. PisoMetric Pro aggiunge metriche avanzate, obiettivi, limiti, stress test, sensibilità, confronto A/B, affitto breve, confronto tra strategie e il Report Pro. Finché il pagamento non sarà disponibile, tutte le funzioni sono gratuite.

Come viene protetta la tua privacy

• Tutti i calcoli avvengono nel tuo browser. Nessun server riceve i tuoi dati finanziari.
• Non serve registrarsi e non ti chiediamo nome, email, telefono né indirizzo.
• Il tuo ultimo scenario viene salvato solo nel tuo browser; puoi cancellarlo in qualsiasi momento.
• I link condivisi contengono i dati dopo il simbolo #, che non viene inviato al server.

Maggiori dettagli nell'informativa sulla privacy.

Domande frequenti

Cerchi un termine specifico? Consulta il glossario o la metodologia.